Combien de temps pour vendre un appartement à Marseille ?

Les acheteurs marseillais comparent. Ils connaissent les portails, ils ont vu dix appartements avant le vôtre, et ils savent ce qui s’est réellement vendu dans le quartier — ces ventes sont publiques. Un bien affiché au-dessus des prix constatés reçoit d’abord moins d’appels, puis moins de visites, et les semaines passent sans offre. Quand la baisse finit par s’imposer, elle est souvent plus forte que celle qu’il aurait fallu faire au départ : le marché a eu le temps de juger, et le bien a « brûlé ».

À Marseille, l’écart entre les quartiers est l’un des plus marqués des grandes villes : sur les ventes enregistrées de 2023 et 2024 (base publique DVF, data.gouv.fr), le prix médian d’un appartement va d’environ 1 653 €/m² dans le 15e à environ 5 182 €/m² dans le 7e — un rapport de plus de trois. Le prix médian pour la ville entière s’établit autour de 3 333 €/m². Dans chaque arrondissement, la rue et l’état du bâtiment créent encore des écarts : c’est pourquoi une estimation qui part de vos ventes de proximité dit plus qu’une moyenne urbaine.

Fixer le prix à partir de ces ventes enregistrées, c’est présenter aux acheteurs un prix qu’ils reconnaissent comme juste. La discussion porte alors sur la visite, pas sur une décote.

Les données publiques DVF disent à quel prix une vente a été signée, pas combien de temps l’annonce est restée en ligne avant. Toute statistique de « délai moyen de vente » qui ne distingue pas ces deux choses est fragile : un délai d’affichage n’est pas un délai de vente, et il dépend du marché du jour. Nous préférons vous dire ce que les données montrent — les prix réellement transigés près de chez vous — plutôt qu’un délai précis que personne ne peut prouver.

Ce qui reste vrai dans tous les cas : plus le prix d’annonce s’écarte des ventes constatées, plus la vente s’allonge. C’est le seul levier sur lequel le vendeur agit dès le premier jour.

L’état du bien et sa performance énergétique. Un appartement en bon état, avec un diagnostic de performance énergétique correct, s’adresse à tout le marché ; un bien à travaux ne parle qu’aux acheteurs prêts à financer des travaux, qui, eux, compteront le chantier dans leur prix. Les deux se vendent, mais pas au même rythme ni au même public.

Un dossier prêt avant la mise en vente. Diagnostics, titre de propriété, charges et taxe foncière à jour : quand le dossier est complet, la promesse ne bloque pas trois semaines de plus. C’est un délai qui se gagne avant même la première visite.

La souplesse du calendrier. Un vendeur qui peut s’aligner sur le calendrier de l’acheteur — fin de prêt en cours, rentrée scolaire, déménagement déjà programmé — ferme plus vite qu’un vendeur contraint. À prix égal, la souplesse est un argument.